Gemeente Hillegom - Toelichting indienen bezwaar tegen WOZ-waarde

De Wet WOZ schrijft de gemeenten voor dat de WOZ-beschikking een waarde vermeldt  zoals die gold op 1 januari van één jaar daarvoor.

 

De gemeente heeft de waarde van uw pand bepaald met behulp van marktgegevens die het waardeniveau per 1 januari 2011 weergeven.

 

 De waardeontwikkeling van uw pand heeft slechts een beperkte invloed op de hoogte van uw aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB). Dat heeft te maken met de wijze waarop de gemeente de hoogte van de OZB-tarieven bepaalt.

 

Eerst bepaalt de gemeente in de begroting voor volgend jaar de totale inkomsten die nodig zijn voor het uitvoeren van haar taken.

Zodra de totale waarde van de onroerende zaken in de gemeente bekend is, wordt daarmee het tarief berekend. In jaren van waardestijging leidt dit tot dalende tarieven en als de waarden dalen leidt dit tot stijgende tarieven.

 

De vastgestelde waarde dient de lasten op een rechtvaardige manier te verdelen.

 

Voor het indienen van een bezwaarschrift gelden de volgende regels:
De wet schrijft voor dat een bezwaarschrift gemotiveerd moet zijn en dat u met redenen moet aangeven waarom u het niet eens bent met de waarde. Ook dient u aan te geven wat de waarde naar uw mening dient te zijn.

 

U kunt of elektronisch bezwaar maken via de website van de gemeente of door middel van het invullen en terugsturen van het bij de aanslag gevoegde reactieformulier.

Uiteraard kunt u ook schriftelijk bezwaar indienen bij:

de Inspecteur Belastingen
Postbus 796
2130 AT Hoofddorp.

In het bezwaarschrift motiveert u uw bezwaar.

 

 

De WOZ-waarde betreft de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. De waarde in het economisch verkeer is de prijs, die een redelijke handelend koper en verkoper na een zorgvuldige voorbereiding overeenkomen bij een verkoop in lege staat.
Alle woningen, zowel eigen woningen als huurwoningen, moeten op deze wijze worden getaxeerd. Voor het bepalen van de waarde van een huurwoning speelt de huur geen rol.

De waarde van de meeste woningen in de gemeente Hillegom is modelmatig bepaald met behulp van de zogeheten vergelijkingsmethode. Met deze methode wordt de waarde bepaald door vergelijking van de waardebepalende kenmerken van de te taxeren woningen met een verkochte woning of meerdere verkochte woningen. De onderlinge vergelijkbaarheid van woningen staat hierbij centraal, waarbij kenmerken als type woning, bouwjaar, inhoud en kavelgrootte de voornaamste waardebepalende factoren zijn.
Bij unieke panden is er gezocht naar gerealiseerde verkoopcijfers van panden die qua type, grootte en bouwjaar vergelijkbaar kunnen worden geacht. Uit dergelijke verkopen kunnen aanwijzingen voor het prijsniveau van soortgelijke woningen worden afgeleid.

Bij de waardebepaling wordt zoveel mogelijk uitgegaan van een standaard voorzieningenpeil. Er wordt geen waardeoordeel toegekend aan bijvoorbeeld een open haard of een luxueuze uitvoering van een keuken of badkamer. De uitvoering van bijvoorbeeld badkamers of keukens is namelijk sterk verbonden aan persoonlijke voorkeuren. Dit betekent, dat nauwelijks objectief is vast te stellen of een luxueuze uitvoering een meerwaarde vertegenwoordigt.
Bij de waardebepaling is rekening gehouden met alle waardebepalende factoren zoals ligging, ouderdom, inhoud en de grootte van de kavel alsmede de bouwkundige staat en staat onderhoud. 

Als u van mening bent dat met een of meer factoren geen of in onvoldoende mate rekening is gehouden, dient u aan te geven om welke gebreken of liggingsfactoren het gaat.

 

Taxatierapporten die voor andere doeleinden opgesteld zijn dan voor de Wet WOZ, bijvoorbeeld financiering, voldoen in het algemeen niet aan de uitgangspunten voor de waardevaststelling zoals die in de Wet WOZ zijn neergelegd (zie vragen en antwoorden WOZ en gemeentelijke belastingen 2012).
Verkoopprijzen en taxatierapporten die te ver verwijderd liggen van de waardepeildatum geven niet altijd een juiste weerspiegeling van de waarde op de peildatum.
Het begrip "vergelijkbaar" is niet hetzelfde als identiek. Gezocht is naar gerealiseerde verkoopcijfers van onroerende zaken die qua type, grootte en bouwjaar vergelijkbaar worden geacht.

 

De waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De nadruk ligt op de eindwaarde van de woning en niet op de waarde van de verschillende onderdelen, zoals bijvoorbeeld de prijs per vierkante meter van de grond of de prijs per kubieke meter van de woning.
Onjuiste waardecomponenten behoeven dus geen gevolgen te hebben voor de totaalwaarde.

 

een onjuist bouwjaar betekent niet automatisch dat de waarde foutief is vastgesteld.

Bij de waardebepaling hebben de gerealiseerde verkoopprijzen rond de waardepeildatum 1 januari 2011 als uitgangspunt gediend. Het verschil met de vorige waarde speelt daarom geen rol.

Uitgangspunt is uitsluitend het waardeniveau op de waardepeildatum 1 januari 2010.
Het hanteren van stijgings- of dalingspercentages van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) zijn niet maatgevend voor ontwikkelingen op de vastgoedmarkt op lokaal niveau. De percentages hebben een landelijk of regionaal karakter en geven slechts een algemene indicatie over de waardeontwikkeling.

De waardebepaling wordt gebaseerd op veelal bij de gemeente reeds geregistreerde gegevens en er wordt aansluiting gezocht bij een of meer vergelijkbare verkochte woningen rond de peildatum. Bij de waardebepaling kan een inpandige opname in veel gevallen achterwege blijven.

 

De taxatie van uw pand is gebaseerd op marktgegevens. Deze gegevens vindt u in het taxatieverslag.